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Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Geschrieben von katharina summerer am . Veröffentlicht in Aktuelles, Aus der Kanzlei.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im Februar 2025 auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. Ein Gesamtkaufpreis kann damit auf den Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden. Dem Berechnungsschema liegt die höchstrichterliche Rechtsprechung zugrunde, nach der ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufgeteilt werden muss.

Anhand der Berechnungshilfe können Vermieter die Kaufpreisaufteilung entweder selbst durchführen oder die Plausibilität ihrer eigenen Wertansätze überprüfen. Auch die FA nutzen die Arbeitshilfe. Abrufbar ist das aktualisierte Berechnungs-Tool unter http://www.bundesfinanzministerium.de.

Hinweis: Nach wie vor ist anzuraten, eine entsprechende Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil Grund und Boden und den Gebäudeanteil bereits im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag vorzunehmen. An diese Werte ist das Finanzamt grundsätzlich gebunden, es sei denn, die Aufteilung erfolgte unter bewusster Außerachtlassung der realen Werte. In diesen Fällen dürfen die Finanzämter die entsprechende vertragliche Regelung verwerfen und unter zu Grunde Legung der obigen Arbeitshilfe eine anderweitige Aufteilung vornehmen.

Schenkungsteuer: Grundstücke im Zustand der Bebauung

Geschrieben von katharina summerer am . Veröffentlicht in Aktuelles, Aus der Kanzlei.

Das FG Münster musste sich mit der spannenden Frage beschäftigen, ob ein Grundstück, welches sich noch im Zustand der Bebauung befindet und zukünftig vermietet werden soll, aus erbschaftsteuerrechtlicher Sicht sog. Verwaltungsvermögen darstellt.

Diese zunächst exotisch anmutende Fragestellung hat einen höchst praxisrelevanten Hintergrund: Grundsätzlich können Betriebsvermögen unter Inanspruchnahme von erheblichen steuerlichen Begünstigungen (Regelverschonung 85 % Bewertungsabschlag, sog. Optionsverschonung sogar 100 % Bewertungsabschlag = steuerfrei) übertragen werden. D. h. auch wenn der Wert des Vermögens die persönlichen steuerlichen Freibeträge (zu Kindern bspw. 400.000 EUR pro Elternteil) übersteigen sollte, kann eine Übergabe des Betriebs oder von Geschäftsanteilen ohne Anfall von Schenkungsteuer erfolgen.

Seit dem Jahr 2016 ist hierbei jedoch zu beachten, dass nicht alle Wirtschaftsgüter des Betriebs vorbehaltslos von dieser Begünstigung erfasst werden. Insbesondere Grundbesitz, welcher Fremden zur Nutzung überlassen wird, soll von den Begünstigungen quasi vollständig ausgeschlossen werden, auch wenn es sich hierbei ertragsteuerlich um entsprechendes Betriebsvermögen handelt. Dieses ist in der Praxis ein erheblicher Fallstrick bei der Übergabe betrieblicher Einheiten, da Immobilien regelmäßig hohe Werte aufweisen.

Vor diesem Hintergrund ist die Frage von großer Bedeutung, wann denn entsprechende Grundstücke in den Katalog sog. nicht begünstigten Verwaltungsvermögens rutschen. Das Gesetz spricht insoweit von Grundstücken „welche Dritten zur Nutzung überlassen werden“. Nach Ansicht der Münsteraner Richter sei dies nicht der Fall, wenn das Gebäude noch nicht fertiggestellt sei, denn es werde zu diesem Zeitpunkt schlichtweg noch nicht „zur Nutzung überlassen“. Eine Ausnahme greife lediglich, wenn gezielt ein Leerstand durch entsprechende Kündigungen herbeigeführt werde, was im Urteilsfall jedoch nicht der Fall gewesen ist – hier standen die Objekte – es handelte sich um Ferienhäuser – kurz vor der Fertigstellung.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da das Finanzamt die Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) erhoben hat. Trotzdem zeigt es, wie wichtig bei der Nachfolgegestaltung auch der richtige Zeitpunkt der Übertragung ist.

Künstliche Intelligenz in der Steuerverwaltung

Geschrieben von katharina summerer am . Veröffentlicht in Aktuelles, Aus der Kanzlei.

Ab Mai 2025 setzt die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen bei der Risikobeurteilung von Steuerfällen auf ein neues KI-Modul. Dieses soll das bewährte Risikomanagementsystem der Finanzverwaltung ergänzen.

Das KI-Tool soll dabei unterstützen, nachvollziehbare und unproblematische Steuererklärungen treffsicherer zu erkennen. Diese Fälle mit geringem Prüfbedarf können dann automatisch bearbeitet und damit schneller abgeschlossen werden. Gleichzeitig sollen dadurch die personellen Ressourcen der Finanzverwaltung zielgerichteter für die komplexeren Fälle verwendet werden können.

Nordrhein-Westfalen ist das erste Bundesland, das ein solches KI-Modul verwendet. Das System wird zunächst in vier Pilotfinanzämtern bei klassischen Arbeitnehmerfällen getestet. Eine Ausweitung auf weitere Finanzämter und weitere Fallkonstellationen ist bereits in Planung.

Solidaritätszuschlag ist verfassungskonform!

Geschrieben von katharina summerer am . Veröffentlicht in Aktuelles, Aus der Kanzlei.

Ursprünglich sollte die Ergänzungsabgabe in Form des Solidaritätszuschlags Ende 2019 auslaufen (Ende des Solidarpakts II). Der Gesetzgeber hat jedoch rechtzeitig dafür gesorgt, dass der Solidaritätszuschlag weiter erhoben werden darf. Im Jahr 2020 war dies sogar grundsätzlich weiterhin für alle Steuerpflichtigen der Fall. Seit dem Jahr 2021 gelten erheblich erhöhte Freigrenzen, so dass mit dem Solidaritätszuschlag nur noch bestimmte Gruppen der Einkommensteuerpflichtigen (sog. „Besserverdiener“) und nach wie vor alle Körperschaftsteuersubjekte (z.B. GmbH) belastet sind. Gegen diese gesetzgeberischen Maßnahmen wurde Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die uneingeschränkte Weitererhebung im Jahr 2020, sowie die eingeschränkte Weitererhebung seit dem Jahr 2021 jedoch für verfassungskonform. Da der wiedervereinigungsbedingte finanzielle Mehrbedarf des Bundes (noch) nicht offensichtlich weggefallen sei, bestünde – so die Verfassungsrichter – auch keine Verpflichtung zur Aufhebung des Solidaritätszuschlags.

Auch im Hinblick auf eine etwaige Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes sah das Bundesverfassungsgericht keine Bedenken. Es sei gerechtfertigt, nicht alle Steuerpflichtigen gleichmäßig zu belasten. Dass die Freigrenzen nicht auf die im Wege des Kapitalertragsteuerabzugs erhobene Einkommensteuer Anwendung findet, haben die Richter ebenso wenig beanstandet, wie die Nichtanwendung der Freigrenzen auf Körperschaftsteuersubjekte.

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts gesteht dem Gesetzgeber einen großen Handlungsspielraum bei der Erhebung von Ergänzungsabgaben zu. Die Hoffnungen auf ein baldiges Ende der Ergänzungsabgabe dürften sich damit erledigt haben. Im ausgehandelten Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD ist bezeichnenderweise auch festgehalten, dass der Solidaritätszuschlag unverändert bestehen bleiben soll.

Umzug wegen Arbeitszimmer

Geschrieben von katharina summerer am . Veröffentlicht in Aktuelles, Aus der Kanzlei.

Wer umzieht, um in der neuen Wohnung (erstmals) ein Arbeitszimmer einzurichten, kann die in diesem Zusammenhang angefallenen Umzugskosten (z.B. Maklergebühren, Transport Hausrat, etwaige doppelte Mietzahlungen) nicht als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Dies entscheid kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH). Der BFH stellte klar, dass das auch zu Zeiten einer aufgrund der Corona-Pandemie gewandelten Arbeitswelt gelte, in der die Akzeptanz von Homeoffice, Tele- und sog. Remote-Arbeit zunimmt.

Geklagt hatte ein Ehepaar, das zunächst zusammen mit ihrer Tochter in einer 3-Zimmer-Wohnung lebte. Bedingt durch die Corona-Pandemie arbeiteten die beiden berufstätigen Kläger ab März 2020 erstmals überwiegend im Homeoffice. Ab Mai 2020 zogen sie in eine 5-Zimmer-Wohnung, in der sie zwei Zimmer als Arbeitszimmer einrichteten und nutzten. Neben den Kosten für das Arbeitszimmer wollten die Kläger auch die Umzugskosten steuerlich geltend machen.

In der ersten Instanz konnten sie sich damit auch durchsetzen. Das Finanzgericht ging davon aus, dass der Umzug in die größere Wohnung beruflich veranlasst gewesen sei, da er zu einer wesentlichen Erleichterung der Arbeitsbedingungen der Kläger geführt habe. Denn beide verfügten nunmehr über ein eigenes Arbeitszimmer und könnten deshalb auch im Homeoffice ihrer beruflichen Tätigkeit ungestört nachgehen.

Der BFH widersprach dieser Auffassung jedoch und hob das vorinstanzliche Urteil auf. Die BFH-Richter stellten vielmehr maßgeblich darauf ab, dass die Wohnung – und damit auch der Wohnungswechsel – grundsätzlich dem privaten Lebensbereich zuzurechnen sei. Etwas anderes gelte nur, wenn die berufliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen den entscheidenden Grund für den Wohnungswechsel dargestellt und private Umstände hierfür eine allenfalls ganz untergeordnete Rolle gespielt haben. Dies sei nur aufgrund außerhalb der Wohnung liegender Umstände zu bejahen, etwa wenn

  • der Umzug Folge eines Arbeitsplatzwechsels gewesen sei oder
  • die für die täglichen Fahrten zur Arbeitsstätte benötigte Zeit sich durch den Umzug um mindestens eine Stunde täglich vermindert habe.

Die Möglichkeit in der neuen Wohnung (erstmals) ein Arbeitszimmer einzurichten, genüge zur Begründung einer beruflichen Veranlassung des Umzugs hingegen nicht. Die Wahl einer Wohnung, insbesondere deren Lage, Größe, Zuschnitt und Nutzung, sei vielmehr vom Geschmack, den Lebensgewohnheiten, den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln, der familiären Situation und anderen privat bestimmten Vorentscheidungen des Steuerpflichtigen abhängig. Die Umzugskosten könnten daher nicht steuerlich geltend gemacht werden.