Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes

Die (Rest-)Nutzungsdauer eines Gebäudes wird durch feste Abschreibungssätze (bspw. 3 % bei Wohngebäuden entspricht einer Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren). Diese Vereinfachung ist grundsätzlich auch bei erworbenen Bestandsimmobilien maßgebend. Ist in diesen Fällen die tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie jedoch (deutlich) kürzer, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, dieses dem Finanzamt gegenüber nachzuweisen, so dass sich die Abschreibung des Gebäudes dann nach eben dieser tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ermittelt und somit das Gebäude „schneller“ abgeschrieben werden kann.

Nunmehr soll die Verordnung ab dem Jahr 2026 klar und verbindlich regeln, wie dieser Nachweis durch den Steuerpflichtigen zu erfolgen hat:

• der Nachweis muss zwingend durch ein Sachverständigengutachten gem. § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungs-verordnung (ImmoWertV) erfolgen;
• Die Objekte sind von Sachverständigen höchstpersönlich zu besichtigen (Ortstermin zwingend);
• Das Gutachten muss durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im Sinne der §§ 36, 36a GewO erstellt werden.

Praxishinweise: Gutachten durch nicht-sachverständige Personen oder einfache „Internetgutachten“ werden schon aktuell durch die Finanzämter nicht zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer anerkannt, ab 2026 wird diese Auffassung auch in der EStDV festgeschrieben.

Dies erhöht für Steuerpflichtige die Anforderungen und die Kosten eines solchen Nachweises erheblich. Hier ist die Kosten-Nutzen-Relation sorgfältig abzuwägen.

Eine Ausnahme gilt bei besondere Betriebsgebäuden (beispielsweise Hallen in Leichtbauweise, Schuppen). Für diese kann eine kürzere Nutzungsdauer angenommen werden, ohne dass hierfür eine gesonderte Nachweispflicht besteht. Die Finanzverwaltung hat hier gesonderte Afa-Tabellen veröffentlicht, welche als Richtwerte von der Änderung der EStDV nicht betroffen sind.