Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke
Haben Vertragsparteien für ein bebautes Grundstück einen Gesamtkaufpreis gezahlt, ohne dass die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vorgenommen haben, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA im Schätzungswege aufzuteilen.
Nicht zulässig ist hierbei die „Praktiker-Methode“ bei der der Gebäudewertanteil durch Abzug des Bodenwerts vom Kaufpreis des bebauten Grundstücks ermittelt wird. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die Aufteilung ausschließlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits zulässig.
In der Praxis führt dies rglm. zu Streitfällen mit den Finanzämtern. Diese ermitteln den Gebäudeanteil mit Hilfe einer Arbeitshilfe (sog. Excel-Tool) welche oftmals einen sehr hohen Grund- und Bodenanteil ermittelt und somit den (abschreibungsfähigen) Gebäudeanteil deutlich mindert.
Ab dem Jahr 2026 wird diese Arbeitshilfe nun in den Rang eines Sachverständigengutachtens gehoben, d. h. die aus dem Excel-Tool resultierenden Werte sind im Rahmen der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises als verbindlich einzustufen.
Der Aufteilungsmaßstab des Finanzamts mittels der Arbeitshilfe kann durch den Steuerpflichtigen nur durch Vorlage eines für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken widerlegt werden.
Achtung: Die Objekte sind von Sachverständigen im Rahmen der Gutachtenerstellung höchstpersönlich zu besichtigen. Der Ortstermin ist entscheidender Bestandteil des Auftrages. Daher ist der Sachverständige nicht befugt, den Ortstermin auf einen anderen zu übertragen!
Praxishinweis: Sofern eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wird, ist diese zunächst maßgeblich, allerdings muss diese nicht zwingend von der Finanzverwaltung übernommen werden. Denn handelt es sich dabei nur um eine „Scheinvereinbarung“ ist das Finanzamt an diese Aufteilung nicht gebunden. Dennoch sollte in allen Immobilien-Kaufverträgen darauf geachtet werden, dass eine klare Aufteilung in einen Grund und Boden- sowie einen Gebäudeanteil verbindlich vereinbart wird. Sind hierbei die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt, ist das Finanzamt auch an diese Kaufpreisaufteilung gebunden.